엄정숙 변호사, “연장 계약서 새로 썼어도 ‘재계약’이 아닐 수 있다'

엄정숙 변호사, “연장 계약서 새로 썼어도 ‘재계약’이 아닐 수 있다": 대법원, ‘갱신의 실질’이면 갱신으로 본다”; 2026.01.26 22:38 입력

박명자 기자 pbs8677@naver.com

- ‘신규 계약서’로 다시 써도 끝이 아니다… 대법원 “형식보다 ‘갱신의 실질’”- 갱신 거절 통지 먼저 있어도, 정당사유 없으면 갱신권 행사 가능… 이후 재작성 계약서의 성격이 쟁점- 갱신이면 증액 제한 프레임이 따라온다… “초과 약정은 무효·초과분 반환까지” <div align="" style=""> <table _id="news_image" border="0" cellpaddin="0" cellspacing="0" align="center" style="border:1px solid #d2d2d2;margin-top:15px;margin-bottom:15px;"><tbody><tr><td><div style="margin:8px"><img alt="엄정숙 변호사, “연장 계약서 새로 썼어도 ‘재계약’이 아닐 수 있다" src="http://bfin.co.kr/PEG/17694346827702.jpg" width="700" align="absmiddle"></div><div _id="news_caption" style="padding-left:8px;padding-right:8px;font-family:verdana,dotum;font-weight:bold;font-size:11px;letter-spacing:-1px">▲엄정숙변호사-인터뷰사진</div></td></tr></tbody></table>  주택 임대차 만료가 다가오면 임대인과 임차인은 흔히 “재계약서를 다시 쓰자”고 말한다. 그러나 계약서를 ‘신규 계약’ 형식으로 다시 작성했다는 사정만으로 곧바로 ‘재계약(새 계약)’이 되는 것은 아니라는 점을 대법원이 분명히 한 판결이 있다.</div> 대법원은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후, 임대차기간 만료 무렵 당사자들이 ‘신규 임대차계약’ 형식으로 계약서를 다시 작성했더라도, 그 내용과 체결 경위가 갱신요구권 행사에 따른 ‘갱신의 실질’을 갖는다고 평가되는 한 종전 임대차에 관한 ‘재계약’으로 볼 수 없다고 판단했다.  이 판결(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115)은 상가임대차 사건이지만, 엄정숙 변호사는 “핵심은 형식보다 실질이라는 판단 구조”라며 “주택임대차에서도 갱신청구권 분쟁에서 ‘연장 계약서’가 곧바로 재계약을 의미한다고 단정하면, 임대료 증액 한도·갱신권 소진 여부·중도해지 효과 같은 쟁점이 뒤집히는 경우가 생긴다”고 설명했다. 이번 판결이 특히 강조한 지점은, 갱신이 성립하는 구조 자체가 ‘통지의 말싸움’이 아니라는 점이다. 대법원은 임대인이 갱신 거절 통지를 먼저 했더라도, 그 거절 통지에 법이 정한 정당한 사유가 없다면 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 그 행사로 종전 임대차는 갱신된다고 정리했다.  이어 “그 이후에” 당사자들이 만료 무렵 계약서를 다시 쓰는 장면이 나오더라도, 그것이 갱신을 ‘새 계약서로 포장’한 것에 불과하다면 법적 평가는 달라지지 않는다는 취지다. 즉, 문서 제목이 ‘신규 계약’이든 ‘연장 계약’이든, 갱신권 행사 경위와 계약 내용이 갱신 구조에 붙어 있으면 ‘갱신’으로 본다는 것이다.  26일 엄 변호사는 “주택임대차에서도 갱신청구권 행사 뒤 협의가 이뤄지면서 계약서를 다시 쓰는 경우가 흔하다”며 “이때 임대인이 ‘재계약이니 제한이 없다’는 전제로 임대료를 크게 올리거나, 임차인이 ‘어차피 새 계약이니 갱신권은 소진됐다’고 오해하면 이후 분쟁이 커진다”고 말했다. 특히 주택임대차보호법 체계에서는 갱신 시 증액 한도(통상 5%, 지자체 조례로 조정 가능)라는 강행 규율이 문제되기 쉬운 만큼, “갱신인지 재계약인지”는 단순 용어 문제가 아니라 돈과 기간이 걸린 핵심 쟁점이 된다. 이번 판결은 임대료(차임) 문제에서도 메시지를 분명히 했다. 갱신된 임대차에 적용되는 증액 제한 규정을 전제로, 증액비율을 초과해 지급하기로 한 약정은 초과 범위에서 무효이고, 임차인은 초과 지급분을 부당이득으로 반환 청구할 수 있다고 판시했다. 엄 변호사는 “주택에서도 갱신의 틀 안에서 움직이는지 여부가 정리되지 않으면, 나중에 임대료 조정 합의 자체가 공격 포인트가 될 수 있다”며 “특히 ‘갱신권 행사 후 서류를 다시 썼다’는 사안은 실질 평가의 대상이라는 점을 기억해야 한다”고 했다. 실무에서 분쟁을 줄이려면, 계약서에 ‘연장’이라고 쓰는 것만으로는 부족하다. 엄 변호사는 “주택 임대차에서는 ① 임차인이 갱신청구권을 행사했는지(언제, 어떤 방식으로), ② 임대인이 거절사유를 갖췄는지, ③ 새로 작성한 계약서가 갱신 조건을 전제로 하는지를 패키지로 보게 된다”며 “연장 협의를 하더라도 계약서에 ‘갱신청구권 행사에 따른 갱신인지’ 또는 ‘갱신권과 무관한 재계약인지’를 명시하고, 임대료 조정의 근거를 정리해 두는 것이 가장 안전하다”고 덧붙였다.

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