재건축한다며 새 세입자 안 받는 건물주… 권리금은 어떻게

"계약서에 공사 시기 적혀 있었는지부터 확인해야"

2026.08.02 21:35 입력

<p>-계약 만료 앞두고 '재건축 예정' 통보받는 상가 임차인</p><p>-계획 고지만으로 곧바로 회수 방해행위 되지는 않아</p><p> </p><div align="" style=""><p> </p><table _id="news_image" border="0" cellpaddin="0" cellspacing="0" align="center" style="border:1px solid #d2d2d2;margin-top:15px;margin-bottom:15px;"><tbody><tr><td><div style="margin:8px"><img alt="재건축한다며 새 세입자 안 받는 건물주… 권리금은 어떻게" src="http://bfin.co.kr/PEG/17856740768793.jpg" width="700" align="absmiddle"></div><div _id="news_caption" style="padding-left:8px;padding-right:8px;font-family:verdana,dotum;font-weight:bold;font-size:11px;letter-spacing:-1px">▲엄정숙부동산전문변호사</div></td></tr></tbody></table><p> </p><p> 상가 임대차 계약 만료를 앞둔 임차인이 건물주로부터 "재건축 예정이라 새 임차인은 받지 않는다"는 통보를 받는 사례가 잇따르고 있다. 임차인 입장에서는 시설과 거래처, 단골을 넘기며 회수하려던 권리금이 통째로 사라지는 상황이다. 반대로 건물주로서는 노후 건물을 정비하려는 정당한 계획일 수도 있다. 재건축을 이유로 한 거절이 어디까지 허용되는지가 권리금반환소송의 핵심 쟁점이 되는 이유다.</p></div><p> </p><p>법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 2일 "재건축을 한다는 말이 나왔다고 해서 임차인의 권리금 회수 기회가 자동으로 없어지는 것은 아니다"라며 "법은 임대인이 신규 임차인 주선을 거절할 수 있는 사유를 따로 정해 두고 있고, 재건축도 그 요건을 갖췄을 때에만 인정된다"고 설명했다. 이어 "실무에서 가장 먼저 확인하는 자료는 임대차계약서다. 계약을 맺을 때 공사 시기까지 포함해 계획을 고지받았는지가 결론을 가르는 경우가 많다"고 말했다.</p><p> </p><p>실제 분쟁은 이런 식으로 벌어진다. 상가 임차인 A씨는 계약 만료 6개월을 앞두고 후속 임차인을 구해 권리금 계약을 준비했다. 그러나 건물주 B씨는 "건물을 헐고 새로 지을 계획"이라며 신규 임차인과의 계약을 거절했다. A씨가 계약서를 다시 들춰 봤지만 재건축에 관한 내용은 어디에도 없었고, 건물 안전진단이나 인허가 절차가 진행된 정황도 확인되지 않았다. A씨는 권리금 상당액의 손해배상을 구하는 소송을 준비하게 됐다.</p><p> </p><p>상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 정하고 있다. 다만 같은 항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 이 의무가 적용되지 않는다고 규정한다. 재건축은 그 각 호 가운데 제7호에 해당한다.</p><p> </p><p>제7호는 세 가지 경우를 나눠 정하고 있다. 임대차계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우(가목), 건물이 노후·훼손되거나 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우(나목), 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우(다목)다. 계약 당시 아무런 고지가 없었고 안전상 문제나 법령상 근거도 없다면, 뒤늦게 재건축 계획을 밝히는 것만으로 권리금 회수 방해의 예외가 되기는 어렵다.</p><p> </p><p>다만 임대인이 재건축 계획을 알렸다는 사실 자체를 곧바로 방해행위로 보기도 어렵다. 대법원은 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 철거·재건축 계획을 고지한 행위가 그 자체만으로 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단했다(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결, 대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결). 신규 임차인이 되려는 사람에게 장래의 사정을 알리는 것은 거래 과정에서 있을 수 있는 정보 제공이기 때문이다.</p><p> </p><p>문제는 그 고지가 사실상 계약 자체를 막는 방식으로 이뤄지는 경우다. 재건축의 필요성이나 계획의 구체성이 객관적으로 확인되지 않는데도 지나치게 짧은 임대 기간만 제시하거나, 신규 임차인이 계약을 포기하도록 유도하는 방식이라면 결론은 달라질 수 있다. 결국 계약서 내용, 안전진단이나 인허가 등 계획의 진행 정도, 신규 임차인에게 어떤 조건을 제시했는지를 함께 놓고 따져야 한다.</p><p> </p><p>손해배상의 범위도 함께 살펴야 한다. 같은 법 제10조의4 제3항은 임대인이 방해 의무를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 손해배상 책임을 지도록 하면서, 그 배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정하고 있다. 권리금 계약서에 적힌 금액이 그대로 인정되는 것이 아니라 감정 등을 통한 종료 당시 권리금 평가가 함께 이뤄진다는 의미다. 같은 조 제4항은 임대차 종료 후 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정하고 있어 청구 시점도 관리해야 한다.</p><p> </p><p>엄 변호사는 "권리금 사건에서 임차인이 놓치기 쉬운 부분은 절차"라며 "재건축 이야기가 나왔더라도 신규 임차인을 실제로 주선하고 임대인에게 계약 체결을 요청하는 과정을 남겨 두어야 이후에 다툴 근거가 생긴다"고 강조했다. 임대인이 제시한 거절 사유와 조건은 문자나 서면 등 기록이 남는 방식으로 확보해 두는 것이 좋다는 설명이다.​ </p>

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